Quand le motif de non-exploitation est-il légitime?
Dans le cadre d’un bail commercial, le locataire est tenu d’exploiter efficacement le fonds de commerce. Cependant, il existe des circonstances où l’absence d’exploitation peut être justifiée par un motif légitime. Ces motifs peuvent être variés et ne doivent pas nécessairement satisfaire les critères d’un événement de force majeure, à savoir l’imprévisibilité et l’irrésistibilité de l’événement. Il suffit que l’obstacle à l’exploitation soit réel et sérieux, par exemple un projet de cession non réalisé.
Parmi les motifs légitimes de non-exploitation du fonds reconnus, on peut citer :
- Le transfert par le locataire de son fonds dans un autre local en raison de la perspective d’une expropriation imminente ;
- La menace d’une éviction ;
- L’attitude du bailleur qui refuse de donner les autorisations nécessaires à l’exploitation du fonds ;
- Un différend sur la propriété du fonds ;
- L’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire.
Par ailleurs, il est clairement établi qu’une fermeture temporaire des locaux commerciaux ordonnée dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire constitue un motif légitime de non-exploitation.
Les exceptions : Stages de conversion ou de promotion
L’article 53 de la loi Royez du 27 décembre 1973 prévoit une exception pour les commerçants locataires qui suivent des stages de conversion ou de promotion professionnelle. Pendant la durée de ces stages, ils sont dispensés de l’obligation d’exploiter leur fonds de commerce.
Quels sont les motifs considérés comme non légitimes?
Il existe également des motifs qui ne sont pas considérés comme légitimes pour justifier une non-exploitation du fonds de commerce. Parmi ces motifs, on peut citer la réalisation de travaux, la dissolution d’une société locataire avec liquidation amiable, la réalisation d’une fusion progressive de sociétés invoquée par un locataire commerçant, et la fermeture administrative d’un débit de boissons.
L’exploitation peut-elle être non personnelle?
Contrairement à ce qui était stipulé dans le décret du 30 septembre 1953, la loi du 16 juillet 1971 a supprimé l’obligation pour les locataires commerçants d’exploiter le fonds personnellement. Ainsi, le droit au renouvellement est reconnu au locataire qui exploite par lui-même ou par ses préposés, ou par un locataire-gérant, ou même par un tiers, ou par un mandataire.
L’exploitation doit-elle avoir duré au moins trois ans?
Selon l’article L145-8, alinéa 2 du Code de commerce, pour pouvoir prétendre au renouvellement de son bail, le locataire doit avoir exploité le fonds de commerce de manière effective pendant les trois années précédant la date d’expiration du bail ou de sa tacite prorogation, sauf motifs légitimes. Il est important de noter que cette durée d’exploitation de trois ans doit être continue et ininterrompue.
Changement d’activité du locataire
Un locataire peut changer l’activité de son fonds de commerce au cours des trois dernières années du bail sans perdre son droit au renouvellement, à condition que ce changement ait été effectué conformément aux dispositions du Code de commerce relatives à la déspécialisation. Cela signifie que même si la déspécialisation entraîne un changement complet d’activité, la continuité de l’exploitation est maintenue. De plus, un changement d’activité en cours de bail, effectué avec l’accord du bailleur, ne constitue pas un obstacle au droit au renouvellement.
Cession du bail avec ou sans le fonds
En cas de cession du bail avec le fonds, le cessionnaire peut ajouter à sa durée d’exploitation celle du cédant. Cependant, en cas de cession isolée du bail, la jonction des durées d’exploitation n’est pas permise, car il ne s’agit pas de l’exploitation du même fonds. Des exceptions existent toutefois, notamment pour un locataire qui prend sa retraite ou devient invalide.
La date d’appréciation de la condition d’exploitation du fonds de commerce
Pour pouvoir bénéficier du droit au renouvellement de son bail, le locataire doit remplir la condition d’exploitation du fonds à la date où l’une des parties prend l’initiative de mettre en œuvre ce droit. Cela signifie que le locataire doit non seulement exploiter le fonds à la date du congé avec offre de renouvellement ou de la demande de renouvellement, mais aussi tout au long de la procédure, jusqu’à la conclusion du nouveau bail.
En somme, la question de l’exploitation effective du fonds de commerce est essentielle pour le renouvellement du bail commercial. Que vous soyez locataire ou bailleur, il est important de connaître vos droits et obligations en la matière pour éviter tout litige. En cas de doute, n’hésitez pas à consulter un professionnel du droit commercial.
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